发布日期 2019-12-10

大唐地产赴港上市“补血”调节现金流上演“连环套”

原标题:大唐地产赴港上市“补血” 调节现金流上演“连环套”

作者:蔚芮

审校:周鹤翔

来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

有钱的日子难过,没钱的日子也难过。在当下“钱紧”时代,越来越多的中小型房企瞄准港交所上市,来进行纾困。

近日,以京剧脸谱“窦尔敦”为LOGO的闽系房地产公司大唐地产向港交所递交了招股说明书。

大唐地产此次上演的是“盗御马”还是“连环套”?

创始人离世,大唐地产“改命”

1984年,余英仪在台湾开发“台中大唐世家”。1994年,不甘于偏安一隅,余英仪清零台湾资产,“西迁”进入福建厦门成立公司,更名为“大唐地产”,并取京剧中“窦尔敦”的脸谱代表企业形象。

2008年,大唐地产为了解决企业扩张所需的大量资金,计划于2009年赴港上市。如果成功了,大唐地产将会是第一家在香港上市的大陆台资不动产企业。

然而,天有不测风云。2008年,金融危机席卷全球。无数的房地产企业陷入到资金危机当中。大唐地产作为一个台资房企融资更加困难。雪上加霜的是,这一年,大唐地产的创始人余英仪意外去世了。

一时间,大唐地产处于风雨飘摇之中,发展命运也随之改变。

2009年,福信集团向大唐集团抛去了橄榄枝,并购了重创不振的大唐地产。随后,大唐地产进入了漫长的整理期。

经过10年调整,2019年,大唐地产终于再开启香港上市之路。

3年1000亿“好大一张饼”

2018年大唐地产总裁郝胜春曾表示,大唐地产的目标是“未来3年冲刺500亿元的销售目标”。

而到了2019年,大唐地产将目标进行升级,定为“3年,1000亿,并进入全国房企50强”。

根据相关数据显示,2019年1-11月,大唐地产的销售金额为298.3亿元。业界人士表示,预计大唐地产2019年全年的销售金额为300多亿元。300多亿与1000多亿相比,还是有很长距离。

当前,房地产企业融资总体比较艰难,房企上市前突击“画大饼”的做法,已经不被投资人所接受。

在销售目标上,大唐地产的野心和实力,已经出现了严重的不对等。

资料来源:大唐地产招股书

总负债逐年攀升,现金流调节后转正

大唐地产的总负债呈现逐年攀升的趋势,2016年至2019年6月30日,大唐地产的总负债为186.69亿元、257.78亿元、297.51亿元、312.86亿元,而总资产分别为190.57亿元、264.26亿元、311.56亿元、335.77亿元。

2016年至2019年6月30日,大唐地产的资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.49%、93.17%。房地产企业的资产负债率大多在80%以内,而大唐地产的资产负债率远高于同行业水平。

资料来源:大唐地产招股书

值得注意的是,大唐地产的现金流也是其致命问题。大唐地产的招股书显示,截至2019年6月30日,大唐地产未偿还的借款为75.98亿元,其中,一年内偿还借款17.30亿元,1-2年偿还借款31.69亿元。而截至2019年6月30日,大唐地产的账面现金及现金等价物仅为19.42亿元,债务覆盖上资金显得紧张。

与此同时,GPLP犀牛财经发现,2016-2017年,大唐地产的经营活动净现金流一直为负,而2018年至2019年6月30日,筹备赴港上市期间,经营活动现金流转为正,分别为20.53亿元、29.50亿元。

大唐地产表示,经营活动现金流由负转正的主要原因是利用合约负债进行调节,而合约负债增加是由于收取客户的预售垫款增加。当收取预收款成为房企常改善现金流的主要手段时,恰恰说明了企业的现金流压力骤然增加。

资料来源:大唐地产招股书

GPLPG犀牛财经注意到,2018年至2019年6月30日,大唐地产待偿还的借款就已经远超出其借款所得的款项了。

此外,招股书显示,2019年11月,大唐地产获得美地及唐嘉两大股东约4.1亿元增资,这也将进一步改善其财务结构。

对于目前大唐地产来说,现金流已经成为生死存亡的大事,上市融资迫在眉睫,能否抓住IPO这根“救命稻草”,依然是未知数。

聚合阅读