发布日期 2019-12-10

比高房价更让买房人担心,房地产20.3万亿元有息负债的结果想不到

原标题:比高房价更让买房人担心,房地产20.3万亿元有息负债的结果想不到

前几天,央视财经公布了房地产行业债务的部分数据,用部分媒体的话说就是“房地产行业累积的债务达到了惊人的量级”。从公布的数据来看,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,其中上市房企在2021年前到期的有息负债达到42159.7亿元。为缓解压力,房地产公司纷纷发债补血,境内债和海外融资同步启动,能借钱就行。据不完全统计,仅11月,就有19家房企先后发布美元债,总额约68.63亿美元。根据Wind的数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模已达到610亿美元,接近去年全年的616亿美元。少数房企由于信用及融资的紧迫性,付出的利率很高,11月房企海外发债利率最高为12.875%,10月海外债最高票面利率超过13%。高利率发债可见房企资金周转压力之大。

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其实,我们认为,总量20.3万亿元的有息负债并不用特别担心,因为去年商品房销售额149973亿元,而今年销售额的总量大概率与去年持平或略高一点。只要房企资金维持当前的规模周转,则没有太大的压力。只是需要特别注意一点,那就是按照两位著名的经济学家任泽平、高善文和休制内专家黄奇帆的分析,房地产销售规模不可能维持当前的水平,明年开始会大概率下降。也就是说,明年销售额不可能再有超过15万亿的机会。而在新增市场下降的过程中,现有的快周转模式运转的房企仍在按现有的规模开发,楼市转冷之后会出现一批资金无法周转的房企。特别是在当前银保监会全面防范系统性金融风险,严控房地产泡沫化倾向之时,借新债还旧债不是一件容易的事。所以,我们认为,属于房企真正的压力现在正式开启。

那么,在楼市转冷下行之时,手握巨量现金且负债率低的房企更容易渡过这个冬天迎来新生。根据南都大数据研究院发布的数据,45家对外公布的房企中,净负债率最高的四家房企分别是:北大资源294.6%、泰禾258.4%、融创206%、富力204.7%。相较于去年同期来看,恒大、华发、富力、金地、融创等19家房企的净负债率出现上涨。需要说明的是,如果负债结构中长期贷款为主,那么,风险较小。如果负债率高且短期借款占比也高,那么,在当前融资收紧之下,这个楼市的冬天可能有点难过。

观察房企安全性的另一个指标就是资产负债率,表示公司总资产中有多少是通过负债筹集,用以反映债权人发放贷款的安全程度。根据南都大数据研究院公布的数据,中梁、北大资源、中南建设、建业、融创以超90%的资产负债率位居前五名。碧桂园、绿地、万科、恒大等26家房企的资产负债率在80%-90%(不包含)之间;保利、金地、招商等18家在60%-80%之间。

对于以上三个数据,作为买房人怎么看,在此提醒一下,如果三个指标均属于名次靠前,大概率承受市场变化的实力不高,而作为买方人买了这类房企的房子,可能要担心能否按时交房的风险。现有的商品房是以预售为主,在网签后一年或两年的时间才能交房,如果房企被负债压趴下,资金无法周转,工地停工就会出现。你说工地都停工了,房子能按时交吗?这样的风险比房价下跌更加可怕。

所以,在当前楼市转冷之时,各城市之间出台的一城一策正在及时跟上,不管是人才引进也好,定向放松买房也罢,一切都为了实现房价软着陆。但是,从负债来看,软着陆的实现相当的困难。所以,各位买房的朋友,以上看似与房价无关 的债务数据,其实要引起高度重视才行。

高负债比高房价更加让买房人担心。

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